湘潭市房产信息中心
2009年上半年，随着国家各项保增长的救市政策全面贯彻落实，促进住房消费的积极信号频繁出现，我市房地产市场复苏迹象明显，市场观望情绪逐渐减弱，房地产投资规模有所回升，市场供应渐趋稳定，市场交易量价齐升。
上半年，房地产开发投资15.84亿元，同比增长13%；其中住宅投资13.01亿元，同比增长19%。房屋施工面积365.79万㎡，同比增长32%；其中新开工面积68.62万㎡，同比下降30%；房屋竣工面积39.52万㎡，同比增长47%。（以上数据来自于市统计局，统计范围包括湘潭市（县）市区）。从数据分析，1-6月我市房地产投资走势先抑后扬，逐月回升。一季度，由于国际金融危机和国家调控政策的影响依旧延续，房地产交易市场持续低迷，购房者观望情绪不减，使房地产开发商投资持谨慎态度，造成房地产开发经营的规模下降，一季度我市房地产投资仅5.41亿元，同比下降14%。从4月份开始，在国家积极、宽松、适度经济政策的影响下，并随着政府各项保增长、促消费救市政策的深入实施，房地产市场景气度有所提升，这使开发商重拾投资信心，看好市场前景，加快了开发速度，使房地产投资规模突破15亿元大关，为近两年来的最高水平。
上半年，我市商品房批准销售面积35.04万㎡，实际登记销售面积60.83万㎡，同比增幅分别为-52%、14%，供求比为0.58：1；其中商品住宅批准销售面积25.88万㎡，实际登记销售面积为54.32万㎡，同比增幅分别为-59%、13%，供求比为0.48：1。
从数据来看，除1月份市场供求比高于1外，其余各月均低于1，供小于求。在较为谨慎的市场氛围中，房地产市场供应量小幅回升，呈现上行趋势，可分为三个发展阶段：第一阶段为1-3月，面对08年底库存积压严重的情况，开发商在严峻的销售压力下压缩投资，理智地将主要精力放在消化积压库存上，希望盘活资产，加速资金回笼，相对减少了市场供应量；第二阶段为4—5月，通过一段时间的调整，市场销售保持良好的上升势头，开发企业投资信心逐步恢复，纷纷开盘，市场供应触底反弹，有所回升；第三阶段为6月份，由于5月底国务院发布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，开发商资金门槛降低，使其可以通过更小的资金投入来启动项目，这较大提升了开发商的投资信心，促使其迅速调整经营策略，进一步增加市场供应，6月份，我市商品房批准销售面积7.04万㎡，环比上升144%；其中商品住宅批准销售面积6.87万㎡，环比上升139%。
三、市场交易量价齐增，中小户型住宅唱主角。
1、商品房销售势头良好。上半年，全市累计销售商品房销售面积61.23万㎡，销售套数为6014套，两项指标同比均上升15%；其中商品住宅销售面积54.71万㎡，销售套数为4956套，同比上升16%、21%；截止至6月底，全市商品住宅的累计可售套数为10118套，同比上升2%。数据显示，上半年我市商品住房销售情况转好，虽积压量略有增长，但从一个侧面也反映出市场投资信心提升，房源充足，市民购房选择面较宽。这主要有两点原因：一是购房者投资意愿增强。进入09年以来，房产利好政策效应进一步显现，我市房地产景气度回升，市场观望气氛减弱，根据湘潭市房产综合网站调查显示，有32%的人认为目前已是购房的最佳时期。二是在在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策渐起作用。受其影响，自08年年底以来，积蓄已久的以首次购房为主力的购房刚性需求开始释放，这大大活跃了房地产交易市场。
2、商品住房销售均价运行平稳，波动温和。上半年，我市商品住房销售均价2330.24元，同比增长10%，比一季度上涨1%。分区域来看，岳塘区商品住宅均价为2431.68元/㎡，雨湖区商品住宅均价为2048.04元/㎡；分层数来看，多层（≤7）商品住宅均价为2024/㎡，高层（≥8）商品住宅均价为2472元/㎡。从数据可知，上半年我市商品住宅销售均价稳中有升，波动幅度不大，每月价格在上下100元区间浮动；区域性比较明显，河东地区价格超出河西地区近20%。究其原因，一是在房地产新政的刺激下，提振了消费信心，活跃了交易市场，住房均价水涨船高；二是我市房价较为理性，没有泡沫，刚性需求成为房价微幅上涨的市场支撑；三是入市的楼盘中高层住宅所占的比重不断增加，在一定程度上也拉升了房屋均价。
3、中、小型商品住宅唱主角。上半年中、小型住宅普遍热销，120－144m2的商品住房共销售1885套，占登记销售总量的37%，同比增长17%；100-120㎡的销售734套，占总量15%；100㎡以下商品住宅共销售1986套，占总量的40%；而144－180m2的大户型销售339套，占7%，与上年相比，这种户型销售下降较快，下降了36%。由此可知，中、小户型住宅成为市场销售主角，九成以上的购房者选择了价格适中、面积实用的144㎡以下的中、小型住宅，这反映了首次购房的刚性需求成为上半年置业主流。另外值得注意的是，小于60㎡和大于180㎡的住宅，累计可售与登记销售的比值很大，远远超出了市场容纳量，积压较为严重。
单价2000－2500元/㎡和单价2500-3000元/㎡的商品住房继续热销，销售套数分别占总量的35.61%、25.83%，共占据六成市场份额；其次为单价1500-2000元/m2的商品住房，套数占比为18.84%；再次为单价1000－1500元/m2的商品房，套数占比为6.69%；而单价超过3500元/m2的商品房套数占比仅占4.33%，这一价位段的楼盘是我市的高档住宅，目前仅有少数消费者能够接受这一价位。
四、二手住房成交量显著上扬，政策效应明显。
上半年为我市二手住房销售旺季，共成交面积13.18万㎡，成交套数1575套，成交金额14057.3万元，销售均价为1069.99元，与同期相比分别增长52%、47%、69%、8%。
从月度数据来看，一季度二手住房成交量基本与去年同期持平，略有增长。4-6月，我市二手房交易市场异常活跃，交易量持续飙升，成交面积达9.87万㎡，占上半年总量的74%；成交套数为1182套，占上半年总量的75%。二手房有如此表现主要原因有三个：一是在一手房良好销售势头的带动下，市场氛围渐趋活跃，持观望态度的部分消费者开始入市。二是国家刺激房产发展相关政策效应的具体体现，受到08年年底系列房产税收优惠政策的影响，加上二手房贷范围拓宽，审核门槛降低，购房成本减少，同时政府出台《湘潭市二手房屋交易资金监管暂行办法》，使二手房交易更加安全、可靠，这些利好消息使二手房市场人气倍增，压抑的刚性需求在此期间集中释放。三是二手房价格较便宜，均价一般为一手房房价的50%左右；面积适中，大部分为60-120㎡之间，且地理位置较好，多处于交通便利、生活配套设施更为齐全的河西地区，因此二手住房广受购房者的青睐。在上述多种有利因素的作用下，自住型、改善型以及投资型购房需求不断释放和回归，支撑了市场成交量。
说明：
1、本分析报告仅限于湘潭市雨湖、岳塘两区房地产市场。
2、本分析报告中的数据来源于湘潭市商品房预销售合同网上备案系统，网址：湘潭房地产综合网 www.0732fc.com。
