湘潭市房产信息中心

     受国际金融危机和国内宏观调控的双重影响，从2008年下半年开始，湘潭市房地产市场出现投资趋缓，销售量下降，房价缓慢回落，购房者持币观望，交易冷清的态势。但相对许多一线沿海城市而言，我市的房地产市场比较平稳，并未出现房价大幅跌落、银行贷款断供等影响社会、经济稳定的现象，但是市民持币待购、开发商“按兵不动”的拉锯僵持状况严重地影响了我市房地产市场的健康持续发展。

       2008年我市房地产开发投资34.39亿元，同比减少2.3%；商品房竣工面积103.63万㎡，同比减少25%；商品房销售面积119.75万㎡，同比减少36%；商品房销售额24亿元，同比减少28.5%。（以上数据来源于市统计局）商品房备案登记累计批准预售面积为168.6万㎡，同比增长2.6%，，其中商品住宅批准预售面积为142.1万㎡，同比增长0.2%；商品房备案登记累计销售110万㎡，同比下降18.88%，其中商品住宅登记销售94.86万㎡，同比下降23.35%。

       2008年我市商品房销售均价为2375元/㎡，同比增长15%，其中商品住房销售均价为2151元/㎡，同比增长23%；雨湖区商品住房销售均价为1897元/㎡，同比增长17%，岳塘区商品住房销售均价为2311元/㎡，同比增长28%；年末我市商品住房销售均价为2100元/㎡。2008年，全市累计批准预售商品住房12731套，备案登记销售8567套，供销比为1.49：1，年末累计可售12105套。

一、  房产一级市场（商品房）

（一）  商品房累计供销量分析

　　1、商品房累计供应量和销售量分析

       2008年，全市商品房备案登记累计批准预售168.6万㎡，同比增长2.6%，其中住宅批准预售142.1万㎡，同比增长0.2%。同期全市商品房备案登记累计销售110万㎡，同比下降18.88%，其中住宅登记销售94.86万㎡，同比下降23.35%，占商品房销售面积比重为86.24%。

　　2、商品房供销对比

2008年商品房供销比为1.53：1，同比增长0.28，其中商品住房的供销比为1.5：1，同比增长0.35。

本年度在商品房供应量与去年基本持平的情况下，销售量则下降幅度较大，供销比拉大，出现供销比例失衡状况，商品房滞销状况从下半年开始较为明显。

　　（二）商品房供销趋势分析

表一：    　2007—2008年各季度商品房供销面积表

                                 单位：万㎡

注：供应面积指备案登记批准预售面积，销售面积指备案登记销售面积

        2007年度二季度商品房、商品住房的供销量均占全年的比重最大，一季度占比最小，而2008年度供销量占比最大的是四季度，占比最小的是二季度。

        2007年度我市的商品房销售状况较好，商品房、商品住房供销比均在较小的范围浮动，最大值是2季度的商品住房供销比，比值为1.39。2008年度除2季度以外，其余各季度的供销比均大于2007年度的最大值1.39，其中最大值是3季度的商品住房供销比，比值为2.07。2季度的供销比较小，并不是由于2季度的销售情况好所导致的，而是2季度的商品房、商品住房供应量分别环比下降了40%、30%。总体来讲，受宏观局势影响2008年我市商品房市场销售形势较为严峻，商品房供销比拉大，商品房积压量逐步增加。

（三）商品房销售价格分析

1、2007年至2008年各月商品房、商品住房销售均价趋势分析

     07年全年，我市的商品住房价格一直保持迂回上升状态，08年上半年增长速度最快。尽管2008年全年我市商品房、商品住房销售均价的增速均高于2007年，但是受宏观政策的影响， 08年下半年开始就受到遏制，商品住房的均价在08年5月达到顶峰2537元/㎡后，6、7、8、9四个月一直在2250元/㎡左右徘徊，10、11、12三个月缓慢回落。（见表二、图二）

     任何一种商品的价格一味地上涨和下跌均不属正常现象，当商品的价格严重偏离价值的时候，就会进入一轮新的经济调整周期，业界称房地产市场的本次调整为房价的理性回归。未来我国的房地产市场一定会朝更为健康平稳的方向发展。

     我市的房地产市场相对一线沿海城市而言，相对稳定，没有泡沫。在全国楼市遭遇寒冬之际，我市的房地产市场虽然未能幸免，但是我市的房价并没出现大幅下跌的情形，主要原因是我市的房价一直在相对较低的价位运行，加之地价、规费、税收、建筑材料、人工工资、利息等成本的持续上涨，开发商的利润空间相对较小，没有太多降价空间。

2、近三年湘潭商品房、商品住房销售均价变动趋势分析

     在全国经济高速增长、房地产市场一片红火的大背景下，随着我市城市中心的东迁，城市化建设的全面展开，长株潭经济一体化及两型社会建设的顺利推进，2006年至2008年上半年，我市的房地产市场保持快速的增长态势，商品房、商品住房销售均价的增长速度均达10%以上，2008年我市商品住房的销售均价为2151元/㎡，同比增长达23%，其中岳塘区商品住房销售均价为2311元/㎡，同比增速高达28%，高出雨湖区11个百分点。（见表三）

表三：2006-2008年度湘潭市商品房、商品住房销售均价情况表

                                                                单位：元/㎡·%

年度 项目	全市商品房 销售均价		全市商品住房 销售均价		雨湖区商品住房 销售均价（		岳塘区商品住房 销售均价
		同比		同比		同比		同比
2006年	1841		1557		1322		1687
2007年	2070	12	1745	12	1618	22	1811	7
2008年	2375	15	2151	23	1897	17	2311	28

（四）新建商品住房供求结构分析

1、套型结构分

     2008年，全市累计批准预售商品住房12731套，备案登记销售8567套，供销比为1.49：1，年末累计可售12105套。

     从表四及上图可见，2008年我市商品住房各套型供、销比例结构大致相当，但在供、销量方面，除>180㎡套型供小于销、144-180㎡套型供销量相当以外，其余各套型的供应量均大大超出销售量。

     今年与2007年相同，120-144㎡的户型仍然高居供销量的榜首，供应套数占比为32.47%，销售套数占比为32.5%。2007年，≤60㎡的户型年末累计可售套数为2806套，占比为40.17%，2008年开发商仍然没有减少这一户型的供应量，供应占比为23.2%，同比增长3.44个百分点，加上今年股市下跌、小户型投资性需求下降的影响，该户型的积压量进一步增加，年末累计可售为4278套，占年末累计可售总量的35.34%，积压最为严重。积压量次之的是120-144㎡的户型，年末累计可售3202套，占累计可售总量的26.45%。开发商在2009年项目策划时需考虑减少积压严重的户型供应量。

2、价位结构分析

表五：　　　　不同价位新建商品住房登记销售结构表                   　　　          单位：套

	≤1000		1000-1500		1500-2000		2000-2500		2500-3000		3000-3500		3500以上		合计
		占比%		占比%		占比%		占比%		占比%		占比%		占比%
套数	105	1.23	1440	16.81	2558	29.86	1569	18.31	1412	16.48	1027	11.99	369	4.3	8567

     本年度商品住房均价为2151元/㎡，单价在1500-2000元/㎡的商品住房登记销售套数最多，全年共计销售2558套，占比为29.86%，同比减少10.94个百分点。其次是2000-2500元/㎡的房屋，共计销售1569套，占比为18.31%，同比减少0.24个百分点。再次为1000-1500元/㎡的房屋，共计销售1440套，占比为16.81%，同比减少13.69个百分点。

    2500-3000元/㎡的房屋共计销售1412套，占比为16.48%，同比增长11.46个百分点。由于低价位的房屋销售占比下降，高价位的房屋销售占比上升，导致今年的商品住房销售均价由2007年的1745元/㎡，上升至2008年2151元/㎡，增幅为23%

二、房产二级市场（二手房）

      2008年我市二手住房共计成交2104套，成交面积为17.02万㎡，成交金额为1.69亿，同比分别下降32%、44%、42%。

     我市2007年度二手房的销售均价为979元/㎡，同比增长24%，二手住房的销售均价为967元/㎡，同比增长30%。2008年二手房、二手住房的销售均价较之2007年增速大大下降，同比增速均为2.6%，2008年二手房销售均价为1004元/㎡，二手住房销售均价为992元/㎡。

表六：2006-2008年度湘潭市二手房、二手住房销售均价情况表

                                                            单位：元/㎡·%

项目        年度	2006年	2007年		2008年
			同比		同比
二手房销售均价	791	979	24	1004	2.6
二手住房销售均价	743	967	30	992	2.6

三、廉租住房建设情况

     2008年是我市实施廉租住房制度以来投入量最大，惠及面最广、成效最为显著的一年。全年，我市新增廉租住房保障户数3691户，同比增长666%；竣工（筹集）廉租住房建筑面积13995㎡，同比减少10.7%；新增租赁补贴资金354万元，同比增长1763%。截止今年年底，我市历年累计实施保障户数（含退出户数）4489户。未来我市将以“应保尽保”为目标，全面落实国家、省市廉租住房保障政策，进一步加大廉租住房的建设筹集力度，不断扩大这一惠民工程惠及面。

四、2009年湘潭房地产市场展望

      中国指数研究院最新调查研究显示，关于未来中国房地产市场运行发展状况的预期，参与调查的业内专家逾六成专家谨慎乐观看待中国楼市，认为未来中国房地产市场增速将有所放缓，但仍将保持一定发展速度；近1/3参与调查的专家则持相对悲观的态度，认为受宏观经济影响，中国房地产市场观望态度持续，2-3年内看不到好转迹象。

     我市未来房地产市场的发展趋势应该属于前者。原因如下：

      1、从2008年9月开始，国家不断出台相关政策措施刺激房地产市场特别是商品住房市场的消费，同时允许地方政府因地制宜地制定激活楼市的系统政策。2008年11月份召开的第12届房博会上，我市购房契税财政补贴优惠政策的及时出台，四天时间商品房共计成交758套，成交面积10.24万㎡，成交额2.15亿元；二手房共计成交145套，1.33万㎡，1128万元。房博会掀起的购房热潮说明我市的房地产市场需求受宏观政策压制相对较重。而一线城市的房博会则较为冷清。随着08年下半年国家政策取向的转变，09年我市楼市回暖的速度相对也应较快。

      2、我市相对一线城市而言，因房价并不虚高，房地产市场相对较稳定。目前影响我市房地产市场持续健康发展的因素主要是受一线城市房价大幅下跌的影响，投资与消费信心不足；河东、河西两区发展不平衡，河东开发量远远大于河西，而河东配套建设又相对滞后。建议我市相关职能部门及时着手解决开发量区域分布及相关配套建设问题。开发商应积极应对市场变化及供求矛盾，适时灵活运用各种营销方式，尽快找出买卖双方的理性平衡。

      在国家进一步推进经济增长、扩大内需的大背景下，经市政府及相关职能部门的努力，湘潭市人民政府已出台《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（潭政发[2008]19号），将对市场带来正面作用。相信我市房地产市场经过本轮调整，将很快朝更为健康、稳定、繁荣的方向发展。

说明：

　　1、本分析报告仅限于湘潭市河西、河东两区房地产市场。

　　2、本分析报告中的数据来源于2006年7月5日开通的湘潭市商品房预销售合同网上备案系统，网址：湘潭房地产综合网 www.0732fc.com

                            2009年2月12日

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